房产证上公摊面积变小了怎么处理？

　　房产交易中，很多购房者在过户的时候会发现自己房屋的面积比当房款计算的时候少了不少。这种情况下，购房者该怎么办？

　　1、什么是公摊面积?

　　公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

　　2、什么种类的公用面积才能被计算进公摊呢?

　　公摊面积主要包括以下几个方面：第一，电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等;第二，整幢楼服务的管理用房和公共用房的建筑面积;第三，单元与公共建筑之间的分隔墙以及外墙计入套内建筑面积之外的共用墙体面积。此外，他强调，地下车库并不能被计入公摊面积中，即便是不可销售的人防工程地下室，同样不能被计入公摊中。

　　3、公摊面积越小越好吗?

　　对于公摊而言，如果面积太小，则公共空间，例如楼梯、大堂都会受到一定的影响。为此，公摊面积越少对于个人来说，则是好事。对于整体而言，则在美观和居住舒适度上有一定的影响。

　　4、开发商该公摊面积出入赔偿吗?

　　我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条对此作出规定：当出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，没有明确约定情况下，而面积误差的绝对值又在3%的范围内，开发商应退还相应房款。

　　计算方式：合同约定总房款合同约定建筑面积实际减少建筑面积(合同约定建筑面积-房产证登记建筑面积)。

　　5、买卖合同没公摊面积违约条款仍可申请退款吗?

　　如果购房者在购房合同里没有对面积差异做出明确约定，仍然可以依靠法律进行维权。我国法律对此有规定，如果交易房屋套内建筑面积/建筑面积与合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

　　①面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;

　　②面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

　　相关知识：购房者怎么确定房屋面积差异?

　　①直接找开发商协调;

　　②可向测绘部门或房地产行政主管部门反映，要求测绘单位重新进行测量;

　　③如果两种方式都不能解决问题，购房者可以通过法院诉讼，由法院指定测绘单位重测。

　　小编提醒：在买房时应该对套内面积出现差异的处理办法做明确约定。与开发商除了签订商品房买卖合同，最好再签订一份补充协议，对建筑以及公摊面积的差异处理方案再做详细约定。购房者需要特别的注意：商品房买卖合同纠纷的诉讼期只有2年，核定面积的时间通常以政府部门核发的房产证为准，千万错过时机。