购房组合贷款常识解答

　　组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。

　　1、谁可以申请购房组合贷款?

　　贷款条件：

　　(1)具有完全民事行为能力;在中国境内具有常住户口或有效居留身份;

　　(2)借款人年龄加借款期限男士不超过65岁、女士不超过60岁;

　　(3)按时足额缴存住房公积金的职工;

　　(4)有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;

　　(5)有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件;

　　(6)有所购(大修)住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购(大修)住房的首付款;

　　(7)有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;

　　(8)符合当地公积金管理部门规定的借款条件;

　　(9)贷款行规定的其他条件。

　　2、任何情况下都可以办理组合贷款吗?

　　组合贷款能够解决公积金贷款金额不足的问题，但是，是否在任何情况下买房都可以办理组合贷款?回答是否定的，能否办理组合贷款需要根据借款人自身条件及客观条件来确定。

　　借款人自身条件：要办理组合贷款，首先要连续组合缴存公积金，达到公积金贷款要求，并且其自身条件可以申请商业贷款。

　　客观条件：即使借款人满足组合贷款条件，有的时候也无法使用组合贷款。比如购买二手房，因为组合贷款办理时间较长，所以很多房主是不同意组合贷款的。即使购买的是新房，有些开发商也不同意组合贷款，因为开发商往往在拿地、开工之前就已经从某些银行贷款，并约定之后业主买房统一从该家银行贷款。所以这种情况下，开发商是绝对不会同意业主向其他银行办理贷款的。

　　3、如何确定组合贷款的额度?

　　其实，确定组合贷款额度只需进行如下三步：

　　第一步：根据银行贷款政策计算出最高贷款额，即该笔业务的最高贷款额。

　　第二步：根据公积金贷款政策计算出最高贷款额，即该笔业务公积金最高贷款额。

　　第三步：前两步结果之差即为该笔业务商业贷款部分的贷款额。

　　4、组合贷款首付比例是几成，是按照商业贷款还是公积金贷款来执行?

　　一些城市支持组合贷款，但也有部分城市不支持组合贷款，买房只能选择公积金贷款或者商业贷款。组合贷款中，首付比例是按照各个城市规定的商业贷款的首付比例来执行的。只有纯公积金贷款才能按照公积金贷款的首付比例来执行。

　　5、组合贷款中，公积金贷款和商业贷款的年限必须是一致吗?

　　组合贷款中，个人住房公积金贷款期限和银行个人住房贷款期限相同。其贷款期限最长不超过借款人自贷款发放之日至国家法定的离退休年龄的年限。购买不同性质的房屋，其最长贷款年限也是不同的。购买商品房、经济适用住房，最长贷款期限为30年;购买合作建房、私产房以及自建住房，最长贷款期限为15年;购买公有住房、危改还迁房、置换公有住房和大修自住房，最长贷款期限为10年。

　　6、组合贷款的还款必须是同一家银行吗?

　　个人在申请办理组合贷款时，使用的都是同一套房产作为抵押物，因此按照规定，必须是同一家银行。且由于公积金贷款的办理银行大多都是公积金管理中心指定的合作银行，所以还款时也必须是同一家银行。

　　7、组合贷款在还款时如何操作?有没有先后顺序呢?

　　组合贷款在还款时，月供是分开计算的，两种贷款方式产生的月供合并在一起即为当月购房人应该偿还的月供，并不存在先后顺序。

　　8、商业贷款利息高，可否先偿还商业贷款的部分?

　　组合贷款中，由于商业贷款的利息高，不少人想先把商业贷款这部分偿还完，再还公积金贷款的部分。虽然组合贷款涉及到银行和公积金管理中心两个机构，但如果打算提前还款，先偿还商业贷款部分还是公积金贷款部分，申请人是可以自由选择的。

　　9、公积金账户里的余额可否提取出来还商业贷款?

　　如今很多缴纳了公积金的借款人，都想取出自己公积金账户里面的余额进行提前还款。按照规定，公积金账户里的余额提取出来后，是可以由借款人自由支配使用的，所以可以提取出来任意偿还商业贷款或公积金贷款部分的月供。

　　10、组合贷款在还款的月供中利率是如何执行的?

　　在经历过央行5次降息后，商业贷款的利率最低为4.90%，公积金贷款的利率为3.25%。组合贷款每月的月供，利率也是分开计算的。如果购房人是首次买房，目前大多数银行针对商业贷款都能够给予最低85折的利率优惠，即4.165%。如果是二次置业人群，使用组合贷款则需要各自在基准利率的基础上再上浮10%。

　　组合贷款涉及到公积金贷款和商业贷款两个方面，在申请组合贷款时，个人需要满足商业贷款和公积金贷款的贷款条件，必要时需要向公积金管理中心和银行等两方面进行咨询。