房地产广告虚假宣传是否承担责任？

　　房地产广告虚假宣传是否承担责任？开发商会通过媒体、广告牌、宣传小册子、样板房展示等多种形式向社会介绍自己的房地产项目，有时甚至描述得十分详细和确定。但建成的房屋实物有时与此前的宣传不一致(当然不一致的程度有大有小)，购房者感到受欺骗。

　　开发商会通过媒体、广告牌、宣传小册子、样板房展示等多种形式向社会介绍自己的房地产项目，有时甚至描述得十分详细和确定。但建成的房屋实物有时与此前的宣传不一致(当然不一致的程度有大有小)，购房者感到受欺骗。

　　主要争议：

　　一、发展商在广告中的宣传是否构成对购房者的承诺，是否属于正式购房合同的组成部分?

　　购房者认为自己是信任发展商的宣传才会与发展商签订合同，发展商必须保证建成的房屋与此前的宣传一致，否则就是违反承诺。发展商认为买卖双方的权利义务应以正式购房合同的内容为准，此前的宣传内容没有写入合同，因此并无约束力。

　　二、建成后的房屋与此前的宣传不符，发展商应承担什么责任?

　　购房者认为发展商的行为性质是用虚假宣传骗取购房者与之签订合同，购房者有权退房，发展商应按《消费者权益保护法》的有关规定加倍赔偿购房款。发展商认为广告宣传与建成后的房屋有一定差别是正常的，既不是欺诈，也不是违约，发展商不应承担责任。

　　法律分析：

　　一、广告中“具体确定”的内容构成要约，即使未载入购房合同，亦应当视为合同内容。

　　在合同法理论中，商业广告属于要约邀请，除非广告的内容具体确定，否则即使相对人因该广告而与广告主签订合同，广告内容也不视为合同内容。媒体广告、广告牌、宣传小册子均属于商业广告，发展商在广告中所做的宣传并不当然成为合同内容，对发展商而言，也不当然地产生合同义务。但是如果发展商就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。例如广告中宣称小区建有游泳池、网球场、1000平方米会所等。这样的广告内容即使未载入合同，也应视为合同内容，发展商必须履行。否则，发展商就应当承担违约责任。

　　二、以展示样板房形式进行宣传的，建成的房屋应与样板房的标准一致，除非发展商事先作出相反的声明，否则发展商应承担违约责任。

　　《合同法》第168条规定，出卖人交付标的物应当与样品及其说明的质量相同。样板房即为所售房屋的样品，根据上述规定，如果发展商以展示样板房为手段进行宣传，即应向购房者提供与样板房质量相同的房屋。当然，实际建成的房屋在面积、朝向、楼层等方面不可能均与样板房一致，建成房屋与样板房的“质量相同”应仅限于建材质量、装修档次等具有可比性的地方。另外，如果发展商在展示样板房或签订购房合同已明确向购房者表示该样板房只作为参考，一切以合同约定为准，或者合同约定的内容根本就与样板房展示的内容不同，则不能适用合同法第168条对于样品买卖的规定，因为既然只是“作为参考”，样板房就不具备“样品”的法律性质，发展商与购房者之间的房屋买卖行为自然不能认为是样品买卖。

　　三、发展商为虚假广告承担责任的方式。

　　《房地产广告发布暂行规定》第三条规定，“房地产广告必须真实、合法、科学、准确、符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众”，这是法律规范对房地产广告的禁止性规定。除此之外，《房地产广告发布暂行规定》还对各种广告内容作了更为明确的限制性规定。如果发展商所作的房地产广告不实，欺骗和误导了购房者，发展商无疑要承担法律责任。如购房者尚未与发展商正式签订房屋买卖合同，发展商应承担《合同法》第42条第(三)项规定的缔约过失责任。若购房者因受不实广告的误导已经与发展商签订了房屋买卖合同的，发展商应承担违约赔偿责任，在不实广告造成的损失不易量化的情况下，通常会视广告的虚假程度及虚假广告对购房者的误导效果判决发展商按房产售价的1%—3%向购房者作出赔偿。当然，如果发展商认为可以兑现广告内容，也可以选择向购房者兑现广告中的承诺，法院一般也予以准许。此外，广告监管理机关还可根据《广告法》的有关规定，对作虚假广告的发展商进行行政处罚。