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THe LATEST UPDATE怎么确保所签的定金合同有效成立?
来源:深圳债权债务律师网 作者:深圳律师 时间:2016-08-04
定金指为担保合同债权的实现,双方通过书面约定,由一方向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式,此合同自实际交付日便开始生效。
1、定金合同成立的要件:
(1)要有两个以上合同当事人。定金合同签订时的主体应当与主合同的签订主体保持一致,因定金合同是主合同的从合同,主体不一致,定金合同可能无法起到担保的性质。
(2)当事人意思表示一致。定金合同除需具备一般合同的成立要件外,定金的成立须由当事人订立书面合同,根据《担保法》的规定,定金应当以书面形式约定。
2、定金合同的生效要件
除具备一般合同的生效要件外,还需具备以下特殊要件:
(1)定金合同以主合同的有效为前提。定金合同是主合同的从合同,主合同无效,则定金合同无效。定金合同属于担保合同的一种,根据《担保法》的规定,担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同无效。因此在签订定金合同时应注意审查主合同是否有效,以保证所签订的定金合同有效。主合同无效或被撤销时,定金合同不能生效,已交付定金的一方有权要求返还定金。
(2)定金合同为实践性合同,以定金的交付为要件。
(3)定金的数额应少于合同应给付的款项,其具体数额由当事人约定,但不能超过主合同标的额的20%。定金合同中定金的具体数额,由双方当事人协商确定。若定金的数额约定过高,就有可能使得守约方获得的损害赔偿过分地高于其实际损失额;若约定过低,则起不到担保合同履行的作用。因此,定金的数额应少于合同应给付的款项,其具体数额由当事人约定,但不能超过主合同标的额的20%,超过部分无效。
3、怎么确保所签的定金合同有效?
(1)要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。
(2)与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定,并一定要加盖中介公司的印章。
(3)与中介公司签好中介协议后实际交付定金前,购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。
(4)收到委托书后,在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行,一定要加盖中介公司的印章。
遵循上述四个步骤付定金,下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立,一旦上家不同意出售房屋,下家便可要求双倍返还定金。
4、二手房买卖定金合同怎么写?
二手房买卖定金合同范本
甲方(卖方):
乙方(买方):
甲、乙双方本着自愿、公平和诚实信用的原则,经协商一致,就乙方预订甲方受托出售的二手房屋事宜,达成如下协议:
第一条 预订房屋
1.该房屋坐落:________市________区________路_________号__________室
(产权证号:_____________________)
建筑面积:__________平方米,产权人:___________
2.产权及限制状况:
(1)共有状况:_____________(2)抵押状况:___________
(3)租赁状况:_________(4)其他限制状况:________
第二条 预订条件
1.房屋总价:____________人民币_________________元;
2.付款方式:______________;
3.交房日期:_____________;
4.户口迁移:________________;
第三条 预订期限
预订期限为本协议生效之日起__________天。乙方应于___________年______月_____日之前到甲方营业场所(本市__________区__________路________号)与房屋产权人签署《房屋买卖合同》。
第四条 意向金条款
l、乙方同意签署本协议时。向甲方支付意向金人民币______________元,作为甲乙双方履行本协议规定的义务和承诺的担保。在乙方与房屋产权人签署《房屋买卖合同》后,该意向金转为乙方购房款的一部分;
2、在本协议第三条规定的预订期限内,除本条第3款规定的情形外,乙方拒绝按照本协议第二条确定的预订条件与房屋产权人签署《房屋买卖合同》的,甲方有权没收乙方交付的意向金;房屋产权人(包括共有人)拒绝按照本协议第二条确定的预订条件与乙方签署《上海市商品房买卖合同》,或者由于甲方向乙方隐瞒该房屋已存在抵押、出租、查封及其他对乙方购房决定产生影响的重要事实、导致乙方不能或不愿意购买该房屋的,甲方愿意向乙方承担双倍返还意向金的赔偿责任。
3、有下列情形之一,乙方拒绝签署《房屋买卖合同》的,甲方应承担全额返还乙方已支付意向金的责任:
(1)乙方与房屋产权人在签署《房屋买卖合同》时,就本协议第二条预订条件以外的房屋买卖主要条款不能达一致的;
(2)本协议签署后《房屋买卖合同》签署前,由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的。
第五条 生效及其他
本协议一式_________份。甲乙双方各持________份,自甲、乙双方签章之日起生效。
甲方(盖章):________________乙方(签字):_______________
经纪人(签章):__________________
日期:____________日期:_____________