房地产抵押要注意什么问题？

　　房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

　　1、哪些房屋可以设定抵押权?

　　依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

　　2、房地产抵押必须签订抵押合同吗?

　　房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

　　3、房地产抵押中的优先受偿权是怎么规定的?

　　(1)设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

　　(2)房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

　　4、如何处理房地分别抵押问题?

　　在以往实践中，存在这样的情形，抵押人在设定房地产抵押时仅对房产或地产办理抵押登记手续，而未将房产与地产一并抵押登记，或者抵押人将房产与地产分别抵押给不同的债权人，并分别办理抵押登记。对此《担保法》第36条规定，“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押”,但并没有明确建设用地使用权及其地上建筑物分别抵押是否有效。审判实务界的主流观点认为，抵押有效，但抵押权的效力不及于未登记的部分，抵押权人就抵押合同约定并登记的部分享有抵押权。

　　5、办理房产抵押公证应注意什么?

　　首先，一定要签订规范的借贷合同。因为民间借贷通常都是发生在关系很好的双方身上，进而，许多借贷双方都是只签订普通的借条，这样很不“保险”，建议签订标准的借贷合同。若仅签订普通借条，借条内容一般很简单，许多方面都不会涉及到，很容易产生纠纷。一旦产生纠纷，当事人想要在法律上获得帮助也是很困难的。

　　其次，用房产抵押贷款的民间借贷，当事人需要到有关房管部门办理房产抵押登记。根据有关规定，抵押合同要在登记之日才有效，若不办理抵押登记手续，很可能造成抵押无效，那么这样的抵押贷款就没有法律效应。

　　另外，用房产抵押办理民间借贷时，双方都要慎重考虑还款能力，用房产抵押的方式贷款许多时候都是自己的唯一住房，并不能代表借钱方有足够的还款能力，所以双方都要核准后再进行借贷。

　　特别提示的是，办理抵押贷款公证，最好对合同赋予强制执行效力，这是公证一项特殊的法律效能。一旦借款到期不能偿还，债权人可以向原承办公证处申请强制执行证书，凭执行证书直接向人民法院申请强制执行，不需再经过诉讼程序。