房地产转让要注意什么问题？

　　房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他方式将其房地产转移给他人的行为。

　　1、什么叫房地产转让?

　　房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

　　2、有哪些情形的房地产不予转让?

　　下列房地产，不得转让：

　　(1)达不到下列条件的房地产不得转让。

　　①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上;

　　②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件;

　　③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

　　(2)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

　　(3)依法收回土地使用权的。

　　(4)共有房地产，未经其他共有权人书面同意的。

　　(5)权属有争议的。

　　(6)未依法登记领取权属证书的房屋。

　　(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　3、房地产转让的方式有哪些?

　　房地产转让方式主要有：

　　(1)房地产买卖：转让人将房地产移转给受让人所有，受让人取得房地产产权并支付相应价款。这种行为贯彻平等、自愿、等价有偿的原则。必须注意，城市房地产买卖中的地产只能转移使用权，所有权仍属于国家。

　　(2)房地产赠与：城市公有房屋的所有权属于国家，使用单位或者个人不得进行赠与;土地使用权的赠与也不涉及土地所有权问题。

　　(3)其他合法方式：

　　①以房地产作价人股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;一方提供土地使用权;

　　②另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权届发生变更的;

　　③因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;

　　④以房地产抵债的;

　　⑤法律、法规规定的其他情形。

　　4、房地产转让的程序是怎样的?

　　(1)签定房地产转让合同。

　　房地产转让必须签定书面合同。房地产转让合同应具备以下条款：

　　A、合同当事人的姓名或名称、住所;

　　B、房地产权属证书名称和编号;

　　C、房屋坐落绘制、面积、四至界限;

　　D、土地宗地号、土地使用权年限及取得方式;

　　E、房地产的用途或使用性质;

　　F、成交价格及支付方式;房地产交付使用的时间;

　　G、违约责任;

　　H、双方约定的其他事项。

　　(2)房地产转让权属登记。

　　房地产转让应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，否则房地产转让行为无法律效力。新的房地产产权人领取变更后的房屋所有权证书，并凭该证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。同级人民政府土地管理部门核实以后，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

　　5、房地产转让时，应采用什么方式签订合同?哪些权利和义务随之转移?

　　房地产转让时，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

　　6、出让土地，房地产转让后，土地使用年限应怎样计算?

　　以出方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。