租赁合同的订立、效力及解除

　　租赁合同在性质上属于移转财产使用权的合同、诺成合同、双务合同、有偿合同、有名合同。租赁合同属于继续性合同，特别强调当事人之间的信赖关系。租赁合同分为定期租赁合同与不定期租赁合同。

　　（一）租赁合同的特征

　　1、租赁合同在性质上属于移转财产使用权的合同、诺成合同、双务合同、有偿合同、有名合同。

　　2、租赁期限6个月以上的租赁合同为要式合同。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁合同。

　　3、具有非永续性。租赁合同的期限过长，将使出租人的财产权利被虚置。《合同法》214条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

　　4、租赁物只能是特定的非消耗物。租赁合同的标的物可以为动产或不动产，但因承租人须于合同终止后返还租赁物，因此租赁物只能是特定的非消耗物。这一特征使之与消费借贷合同相区别。

　　（二）定期租赁合同与不定期租赁合同

　　1、概念。定期租赁合同指合同约定有明确期限的租赁合同。不定期租赁合同，指未约定租赁期限的租赁合同。不定期租赁合同包括三种情形：

　　①没有约定租赁期限的；

　　②租赁期限6个月以上的租赁合同未采用书面形式的；

　　③租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的。

　　2、不定期租赁合同的双方当事人均享有任意解除权：

　　①出租人和承租人均有权随时解除合同；

　　②出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

　　（三）一房数租时履行合同承租人的确定

　　《城镇房屋租赁合同解释》第6条规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，按照下列顺序确定履行合同的承租人：

　　①已经合法占有租赁房屋的；

　　②已经办理登记备案手续的；

　　③合同成立在先的。

　　（四）租赁合同中当事人的法定解除权

　　租赁合同属于继续性合同，特别强调当事人之间的信赖关系。与此相适应，合同法对租赁合同规定了较多的法定解除权，使得双方或一方在法定情形得解除租赁合同，具体而言：

　　1、不定期租赁合同，双方当事人均享有任意解除权。

　　2、出租人的法定解除权：

　　①承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的（《合同法》第219条）；

　　②房屋租赁合同中，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的（《城镇房屋租赁合同解释》第7条）；

　　③承租人未经出租人同意擅自转租的（但出租人知道或者应当知道擅自转租之日起6个月未提出异议的，解除权消灭）（《合同法》第224条、《城镇房屋租赁合同解释》第16条）；

　　④承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经出租人催告后在合理期间内仍未支付的（《合同法》第227条）。

　　3、承租人的法定解除权：

　　①因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，不能实现合同目的的（《合同法》第231条）；

　　②租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格的（《合同法》第233条；

　　③出租人就同一房屋订立数份有效的租赁合同，不能取得租赁房屋的承租人有权解除合同（《城镇房屋租赁合同解释》第6条）；

　　④房屋租赁合同中，因下列三种情形之一，导致租赁房屋无法使用的：

　　（a）租赁房屋被依法查封的；

　　（b）租赁房屋权属有争议的；

　　（c）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的（《城镇房屋租赁合同解释》第8条）。

　　（五）房屋租赁合同的特别无效事由

　　1、房屋租赁合同无效的几种情形

　　根据《城镇房屋租赁合同解释》第3、4、15、16条，下列房屋租赁合同无效：

　　①就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋所订立的租赁合同无效（但在一审法庭辩论终结前取得许可证或者经批准的，有效）。

　　②就未经批准建设的临时建筑所订立的租赁合同无效（但在一审法庭辩论终结前经批准的，有效）。

　　③合法转租的，转租期限超过承租人剩余期限的，超过部分无效（但出租人与承租人另有约定的除外）。

　　④非法转租的，转租合同无效（但自出租人知道或者应当知道之日起6个月出租人未提出异议的，有效）。

　　2、房屋租赁合同无效时的处理

　　①房屋已交付使用的，出租人有权请求无权占有人返还房屋（请求权基础既可以是返还原物请求权，也可以是不当得利返还请求权）；

　　②出租人有权请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费（请求权基础为不当得利请求权，已经发生的占有使用不能返还，返还相当于租金的价额）。

　　【房屋租赁合同法的相关法律规定】

　　第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　第二百一十三条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

　　第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

　　第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途

　　第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

　　第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。

　　第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

　　第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

　　第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

　　第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

　　第二百二十三条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

　　承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

　　第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　第二百二十五条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。

　　第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

　　第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　第二百二十八条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

　　第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

　　第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

　　第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

　　第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

　　第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

　　第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

　　第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。