购房合同违约不解除合同怎么办

　　买房是生活中的大事，为保障双方利益，购房时需签订合同，但是人难免会有后悔的时候，也就是说要违约，违约的原因有很多，如经济原因，心理原因，外界原因等。违约要承担相应责任，还有可能赔偿，而且应解除合同，消灭当初的关系，那么，违约事项包括哪些，购房合同违约不解除合同怎么办，律师为您解答。

　　一、违约原因

　　（一） 买方因缺少支付房款能力而对房屋买卖合同反悔。

　　房屋买卖合同签订后，因买方经济状况恶化或缺少后续支付房款能力而无法支付合同约定房款，导致违约。签订房屋买卖合同后，由于买方经济能力关系而导致无法继续履行合同，构成合同违约，这应当对卖方承担违约责任。所以，买方在签订合同前，首先要对购买房屋的品质和环境做认真的考察;其次，一定要仔细考虑自己的房款来源以及后续支付能力，防止陷入因为一时冲动而购房，导致违约的尴尬境地。如果确实履行不能，要勇于承担违约责任，尽快解除房屋买卖合同，防止陷入债务泥潭而无法自拔。以卖方房屋质量瑕疵为由，要求解除房屋买卖合同。

　　（二） 二手房买卖纠纷

　　二手房不同于预售商品房，一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，所以，或多或少会存在一些质量瑕疵。如果买方认为卖方售房时故意隐瞒房屋质量瑕疵或者房屋存在违章搭建等情况，就可能导致买卖纠纷产生。

　　根据上海市高级人民法院相关的司法文件，房屋买卖合同的卖方应就买卖标的物向买方承担质量瑕疵担保责任。但由于二手房一般已使用一定年限，买方对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。但对于卖方已如实告知瑕疵或买方已明知瑕疵的，则卖方不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非卖方在装潢、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明卖方对此是知晓的，卖方亦不承担瑕疵担保责任;但买方可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。

　　由于买方在签订房屋买卖合同时通常会到现场查看，所以，以卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵为由要求解除合同往往举证不能，因为民事欺诈诉请撤销房屋买卖合同的主张难获法院支持。为了避免产生房屋买卖纠纷，买方除了到现场仔细查看房屋、了解房屋现状外，还可以向附近居民了解该房屋的有关情况，到物业公司调查所购房屋的真实情况，获取房屋的维修信息，必要时聘请专业人员陪同看房，做到心中有底。

　　在合同里，要约定卖方对其交付的房屋如果出现质量问题应如何承担法律责任。比如要求卖方保证房屋无渗漏，无违章搭建等情况;保证管线畅通，设施完备;房屋出现质量瑕疵，由卖方进行修复，并承担赔偿责任等内容;如果房屋质量问题严重影响房屋的正常居住使用，买方可以解除合同，并要求卖方赔偿损失。违约事项签订认购书后，购房者不买房或要求换房，卖房者不卖房或要求换房;购房者不按期付款;卖房者不按期交房;面积变动超过约定幅度;房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位产权过户手续不全或不能按期办理。

　　二、解除合同的情形　

　　我国《合同法》规定的在承担违约责任后可以解除合同的情形只有两种

　　一是当事人在合同中约定了解约定金，提出解除合同的一方以丧失或双倍返还定金为代价，达到解除合同的目的;

　　二是当事人在合同中约定了解约违约金，即设定了单方面解除合同的条件，提出解除合同的一方在满足这一条件的基础上，可以解除合同。

　　当然，房屋买卖当事人可以另订补充协议，约定一方可以解除合同的情形。但在合同中未将承担一定的违约责任设定为单方可以解除合同的条件时，违约方即使承担了违约责任，也不能单方面解除合同，另一方仍然有权要求违约方履行合同，而不论违约方是买受人还是出卖人。至于违约方是否有能力履行，则是履行能力的问题，这与合同的解除是两个不同的法律问题。

　　三、违约不解除合同

　　楼市旺盛时期，常有一些出卖人在与买受人签订买卖合同后以各种理由反悔，在出卖人无单方面解除合同的权利下，买受人可以通过法律途径要求出卖人履行合同义务，从而达到买房的目的。因此，购房者是否可以承担违约责任为代价，从而解除房屋合同，达到退房的目的，应视合同中是否将承担此违约责任作为单方面解除合同的条件。如有，则毫无疑问可以单方面解除合同，如无，则即使购房者承担了逾期付款的违约责任，也不能解除合同，合同仍然合法有效，出卖方仍然可以要求购房者履行合同。

　　总之，合同是当事人之间的法律，各方均应按合同行使自己的权利，同时也应全面适当地履行合同确定的义务。违约不解除合同，不仅要承担违约责任，还有可能因权利义务没有明确继续履行合同，因此一切以合同为准，如果没有对解除情形作出规定，那么应当协商解决。