未过户的购房合同能否解除

　　房屋转让在生活中经常发生，一个不能避免的问题就是过户，当签订了购房合同，未过户时，由于一些原因不想履行合同，那么这个购房合同能解除吗?法律是如何规定的?

　　一、未过户的购房合同能解除吗？

　　2007年10月1日，《中华人民共和国物权法》施行，其中第九条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力”，这就明确了我国不动产的权属是以登记为准，即判断是否是房屋的所有权人以不动产权属证书为依据。物权法颁布之前，很多房屋买卖合同签订后未进行权属的变更，大多数仅仅是把产权证转移给买受人，物权法颁布后，加之房价大涨，很多卖房人就产生了这样的念头，认为自己没有过户，房子就还是自己的，自己可以想不卖房就不卖房，妄图收回自己原先“低价”卖掉的房子。殊不知，这是一个法律误区。根据我国《物权法》第十五条的规定，一般情况下，房屋买卖合同自合同成立时生效，未办理物权登记手续的，不影响合同的效力，这就是说签订了房屋买卖合同，虽然没有办理过户手续，但是不影响合同的效力。

　　另外，房屋买卖时没有将房屋产权过户，卖房人享有物权，就有权把房子收回，显然该想法是不成立的。其一，房屋买卖合同合法有效，不能以合同无效收回房屋;其二，虽然产权人仍然是卖房者，但是买房者享有债权请求权，卖房者应当履行合同的义务，即交付房屋，协助过户。如果卖房者以自己未履行合同义务作为解除合同的理由，显然违背了我国《民法通则》、《合同法》等相关法律的规定，违背了民法通则“诚实守信”的原则。

　　二、购房合同解除的条件

　　1、开发商不能按期交房。在交付房屋日期到来前，开发商明确表示或者以其行为表明其不能按期交付房屋的或者表明不履行主要债务的，购房人可以解除合同要求退房。

　　2、开发商将已售房屋私自抵押。商品房买卖合同订立后，开发商私下将该房屋抵押给第三人导致购房人购房合同目的不能实现的，买房人有权退房并解除合同。

　　3、一房二卖的。商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋私自卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权要求退房并解除合同。

　　4、隐瞒房屋真实情况构成欺诈的。如开发商故意隐瞒没有取得许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同;开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，买房人有权解除合同。开发商故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。

　　5、房屋不符合要求的。如因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格;房屋的主体结构、防水、电气、管道等存在严重影响正常居住的;卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息。

　　6、开发商迟延履行主要义务。如开发商在交房期满后，经购房人催告在三个月的合理期限内仍未履行的，买房人有权解除合同;商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于卖方的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记的，买房人有权解除合同。

　　7、合同中对购房人退房有明确约定的。在标准购房合同中，有协议条款部分，如果在签订合同时，双方对购房人有权要求退房规定了明确的条款，则可以依据该条款要求解除合同。

　　8、双方协商一致。

　　综上，未过户的购房合同不能随意解除。另外，由于现实问题的复杂性，生活中的过户等问题往往牵涉到多方面利益，比如亲属，产权与居住权等等。大家在生活中遇到问题，还是要咨询律师等专业人士，这样才可以具体地解决问题，以免因为法律上的问题，而使自己的合法权益受到损害。